Как выбрать новостройку и застройщика

Для чего бы не покупалась квартира — проживания, отдыха, сохранения капитала или его приумножения — будущий владелец будет переживать по поводу надежности предложения и гарантиями получения качественного продукта своевременно и без неприятных сюрпризов. Когда речь идет о вторичном рынке, вопрос заключается фактически в детальном изучении и проверке всех документов на объект недвижимости, который покупается. А вот на первичном ситуация немножко сложнее.

Во-первых, уже, наверное, каждый знает, что стоимость квартиры на первичном рынке тем меньше, чем больше времени остается до завершения строительства. Иными словами, недвижимость в новостройке на стадии котлована и на момент сдачи в эксплуатацию может различаться минимум на четверть. Но тем, кто решится на подобную авантюру в погоне за большим гешефтом, следует вовремя вспомнить об огромном количестве громких дел о замороженных стройках или так называемых «долгостроях».

Однако их количество в последние годы в Украине существенно сократилось. Сами застройщики основной причиной роста уровня доверия к ним называют кризис 2008-2009 гг., когда рынок недвижимости мгновенно «провалился» и на плаву остались компании, чья деятельность отвечала законодательным нормам и мировым экономическим стандартам качества и ведения бизнеса.

Но высокий уровень коррумпированности всех сфер деятельности в течение нескольких последних лет привел к тому, что у застройщиков появились проблемы иного рода — с документами, арендой земли под застройку, несогласованностью действий с местными общинами и т.д. Именно поэтому в последнее время в СМИ много внимания уделяется возможному замораживанию значительного количества строек, даже на поздних этапах их возведения.

С другой стороны, негативное влияние на отрасль оказывает ситуация, происходящая с ценообразованием. Вынужденное снижение цен застройщиками приводит к истощению их запасов мощности. При снижении объемов частных инвестиций и наличии ответственности перед заказчиками по срокам реализации проектов, они вынуждены искать пути решения проблемы. Эксперты видят выход для застройщиков в замораживании проектов или снижении уровня качества услуг.

Поэтому вопрос выбора надежного застройщика снова становится очень актуальным.

Выбор застройщика

Первым шагом к выбору как девелопера, так и объекта становится знакомство с сайтом компании. Имидж остается отправным моментом поиска исполнителя, ведь он нарабатывается годами, поэтому терять его для компании слишком дорого. И если строитель удержался на рынке в сложный период кризиса 2008-2009 гг. и выполнил свои обязательства тогда, его репутации, безусловно, можно верить.

Важной информацией, на которую стоит обратить внимание, выбирая будущую квартиру на первичном рынке, являются пути финансирования строительства. Как правило, серьезные компании рассчитывают прежде всего на собственные силы и средства, и только потом — на капиталы частных инвесторов. А когда компания работает исключительно за средства инвестора, следует быть настороже.

Девелоперы, имеющие зарубежные материнские компании в своем активе, как правило, еще свободнее чувствуют себя на рынке, однако в Украине таких застройщиков мало — иностранные инвесторы не спешат вкладывать средства в нестабильный экономически и политически рынок. Кроме того, коррумпированные и непрозрачные процессы, царившие в последние годы здесь, сделали отечественный сегмент недвижимости непривлекательным и неоправданно дорогим для вхождения строительных компаний из-за рубежа.

Доверяй, но проверяй

Поэтому специалисты рекомендуют вопреки лени посещать выбранный объект, причем не раз, а понаблюдать строительство в динамике. Буквально месяц становится показательным — за этот период, согласно нормам и стандартам, может быть возведено несколько этажей. Таким образом, результаты активности девелопера на объекте всегда видно, как и общую динамику строительства.

Продажа жилья в новостройке, как правило, начинается еще с этапа котлована. Но специалисты рекомендуют хотя бы немного подождать, поскольку это хоть и дешевле, но и опаснее. Если 2/3 объекта уже возведено, вероятность его замораживания минимизируется, иначе застройщик теряет существенные средства, поэтому будет всеми силами решать вопрос положительно.

Существенные преимущества можно получить, если жилье приобретается в объектах второй (и далее) очереди строительства. Учитывая предыдущие темпы возведения новостроек и своевременность сдачи их в эксплуатацию можно сделать вывод о надежности компании-застройщика. К тому же, в таком случае есть возможность воочию увидеть результат ее работы — уже построенные дома предыдущих очередей, напрямую пообщаться с теми, кто уже пользуется реализованными объектами, в деталях узнать их преимущества и недостатки.

Но главный плюс этой ситуации — уже подведены и готовы коммуникационные системы — газ, вода, электричество, канализация. Не секрет, что львиную долю расходов, около 30%, на строительство как раз и берут на себя настройки всех этих систем. И когда речь идет о возведении второй очереди строительства, все эти коммуникации не только подведены, но и протестированы в работе на первом объекте.

Местоположение земли, предназначенной под застройку, и городской инфраструктуры — существенный показатель надежности застройщика. Стоимость земельных участков под застройку сегодня достаточно высока, поэтому, если новостройка возводится в неудобном и плохом месте, это может свидетельствовать о проблемах девелопера.

Достаточно важным вопросом в украинских реалиях остается наличие собственного ЖЭКа (альтернативной управленческой службы) в составе компании-девелопера. С одной стороны, это заставляет покупателей быть зависимыми от компании дальше и соглашаться на тот уровень предоставления услуг, который она может обеспечить. Другими словами, вы не будете иметь выбора поставщика послепродажных услуг. Но с другой, наличие такой службы — обычная практика большинства европейских стран. Более того, это является огромным преимуществом и одним из убедительных аргументов к подписанию соглашения, поскольку является фактически дополнительной гарантией качества строительства.

Документация

Если застройщик и объект выбран, это означает, что вы перешли ко второму, предметному этапу проверки надежности предложения. И здесь наибольшее значение приобретает документация, а также тот факт, насколько просто и открыто ее предоставляют. Проверять документы лучше с грамотным юристом. Ведь показать вам должны и генеральный подряд, и проектную, и разрешительную документацию, и декларацию о начале работ по строительству, завизированную в Государственной строительной-архитектурной инспекции, и ряд разрешений и утвержденных проектов и тому подобное. Разобраться в достоверности всего этого массива документов без специальной подготовки очень сложно.

Но самому также следует хорошо помнить, что в Украине законодательно закреплены только две формы финансового привлечения инвестора к процессу строительства. Первая — участие в так называемом фонде финансирования, который является фактически посредником между покупателем и девелопером. В этом случае заключают договор, согласно которому инвестор передает целевые средства исполнителю, а тот осваивает их через строительную компанию. Другая схема — приобретение целевых облигаций, которые могут искупаться частями в процессе возведения сооружения, а также использоваться как отдельные имущественные объекты.

Все остальные схемы финансирования, которые предлагают иногда строительные компании, не закреплены законодательно, а следовательно, весьма сомнительны.

Если дело дошло таки до подписания соглашения с застройщиком, обязательно надо внимательно вчитаться в текст, чтобы впоследствии не возникло неприятных неожиданностей. Так, например, могут существовать определенные ограничения в дальнейшем устройстве жилья — запрет на размещение кондиционеров или спутниковых тарелок на фасаде, или даже остекление балконов или утепление стен.

Неприятным сюрпризом может оказаться и изменение плана застройки. К примеру, в рекламной брошюре, которую вам показывали в офисе застройщика, предусмотрено строительство, кроме жилой недвижимости, еще и ряда объектов социальной инфраструктуры — детский сад, спортзал, спортивная площадка или обустройство зеленой зоны отдыха. Со временем может оказаться, что вместо этого всего на территории комплекса вырастет дополнительный жилой многоквартирный дом, и ваши окна будут выходить непосредственно на балкон соседей по несчастью.

Следует быть готовым к возможному появлению дополнительных расходов по окончании строительства. Первое, о чем думается в таком случае — ремонт, ведь в подавляющем большинстве новостройки сдаются в эксплуатацию даже без чернового ремонта. Но здесь мы имеем в виду совсем другое. Дело в том, что часто возникает ситуация несоответствия документированной площади приобретенной квартиры реально полученной. Такое несоответствие, как правило, является допустимой нормами и не превышает 1-2 квадратов, но следует помнить, что стоимость квадратного метра новостройки в Киеве в среднем составляет сегодня 25 тыс. грн.

Ну и наконец, специалисты не рекомендуют выбирать квартиры по цене ниже рыночной. Ведь это, как правило, свидетельствует и о низком качестве предоставляемой услуги. Стоимость строительных работ и материалов зависит от различных экономических рычагов, не учитывать которые значит довести компанию до банкротства. Серьезные девелоперы на такой риск не пойдут. Вместо этого они могут предложить своим клиентам дополнительные скидки при определенных схемах финансовых расчетов, сделать акционные предложения или предоставить кредит от компании под минимальные проценты и тому подобное.

Таким образом, выбор надежного застройщика для инвестиции собственных средств состоит из множества деталей, о которых стоит помнить, чтобы покупка оказалась приятной и выгодной.