Недвижимость в Украине: прогноз и тенденции 2015 года

Владельцы недвижимости до сих пор отказываются признать очевидное и бьют тревогу — их имущество катастрофически дешевеет. Держатели капиталов и сбережений — в радостном предвкушении обвала цен на квартиры. А вот что на самом деле происходит на рынке недвижимости и стоит ли надеяться на приобретение квартиры по цене машины, попробуем разобраться.

На сегодняшний день отечественный рынок недвижимости фактически разделен на несколько зон, каждая из которых имеет свои особенности, в том числе и по ценообразованию. Общим для всех пока является тот факт, что надежды на переселенцев из Крыма и востока страны, которые должны сформировать дополнительный спрос на жилье в других регионах страны, не слишком оправдывается.

Те, кто имел свободные средства на приобретение жилья, как правило, вкладывали их в киевскую, львовскую, одесскую и другую недвижимость задолго до начала политического кризиса и военной агрессии в Украине. Те, кто был вынужден мигрировать из-за известных событий, рассчитывали на быстрое разрешение конфликта, а значит, делали ставку на аренду жилья. К тому же, у этой категории людей, как правило, деньги уже были вложены в недвижимость, которую они оставляли на оккупированных территориях, и сегодня вернуть их практически нереально.

С другой стороны, наметилась тенденция к появлению массовых капиталовложений в зарубежную недвижимость как продукт с высокой ликвидностью, гарантией безопасности и возможностью миграции за границу. Поэтому внутреннему рынку остается рассчитывать на собственные силы.

Зоны

Итак, первая сформированная зона — Крымский полуостров. Как для юристов, так и для специалистов по недвижимости здесь остается больше вопросов, чем можно дать ответов. Огромное количество жилья в Крыму по документам принадлежит гражданам Украины, но де-факто продать его они не могут из-за юридического коллапса, что здесь образовался. Говорят также о росте цен на недвижимость полуострова, но на самом деле это не совсем правильно: здесь живут теперь по российским правилам и ценам, поэтому и рынок недвижимости был приведен в соответствие с ними.

Вторая зона — территория проведения АТО. Впервые в истории независимого украинского государства здесь появилось понятие физической потери недвижимости. Ни юридических, ни практических прецедентов решения этого вопроса мы не имеем, поэтому оно отложено до завершения военных действий в регионе. Хотя местные риелторы говорят о единичных случаях подписания соглашений купли-продажи даже здесь, но об устоявшихся ценах говорить рано — недвижимость в регионе совершенно обесценена.

Третьей зоной называют территории, прилегающие к месту проведения антитеррористической операции. Это, в основном, Днепропетровская, Харьковская, Запорожская и Херсонская области. Еще перед новым годом здесь наблюдалось некоторое оживление, которое специалисты относили, с одной стороны, к сезонному всплеску, а с другой — к очередному потоку мигрантов, вынужденных устраиваться на новом месте. Но продолжалось это недолго, и на сегодняшний день рынок здесь так же стагнирует.

Наконец, четвертая зона включает Киев и другие более или менее политически стабильные регионы. Здесь действуют обычные рыночные законы и условия, но ситуация остается не слишком оптимистичной, ведь экономический кризис продолжается. Поэтому именно здесь мы можем говорить о формировании ценовых тенденций на жилье и делать определенные прогнозы развития событий.

Развитие кризиса

Все мы помним, как в 2008-2009 гг. с началом тогдашнего экономического кризиса цены на рынке недвижимости обвалились почти вдвое. Тогда операторы этой сферы не индексировали показатели в соответствии с колебанием курса национальной валюты, и именно это стало основной причиной сложившейся ситуации. Сейчас такого не ожидается, поэтому те, кто надеялся на обвал рынка, чтобы приобрести жилье за ​​бесценок, вероятно, будут разочарованы.

Нынешний кризис для недвижимости хоть и имеет негативные тенденции, специалисты считают их не столь разрушительными для отрасли. Зато ищут в них положительные изменения для формирования действительно цивилизованных методов и форм работы. Дело в том, что падение рынка началось задолго до трагических событий, которые стали катализатором кардинальных изменений в стране. Причинами называют и высокий уровень коррупции предыдущей власти, и отсутствие нормального ипотечного кредитования, и низкий уровень доходов населения, и фактический отказ от единой ценовой политики на рынке недвижимости и завышенной стоимости жилья.

По цене однокомнатной квартиры в Киеве, расположенной далеко от центра и удобных транспортных развязок год назад можно было приобрести комфортабельный коттедж на берегу Средиземного моря. А стоимость двух одинаковых и даже соседних земельных участков могла различаться едва не вполовину. Поэтому, специалисты говорят, что некоторая шоковая терапия отрасли не помешает.

И основной проблемой видят не снижение цены жилой недвижимости, а отношение к этому процессу собственников жилья, которые в большинстве своем морально не готовы продавать свои квартиры по ценам ниже, чем они были приобретены. К тому же, ситуация с ценообразованием сегодня не такая уж и критическая, как это пытаются показать массовые СМИ в погоне за сенсациями.

Так, например, реальный процент торга (показатель, свидетельствующий, насколько готов продавец снизить цену от первоначальной, чтобы на самом деле продать свою квартиру) составляет лишь 6,8%, а не 30-50%, как об этом говорится в прессе. Для сравнения, в 2013 году до начала Революции достоинства этот показатель составлял 6,5%. При том, что средний срок экспозиции (от момента выставления объекта на продажу до подписания соглашения) остается, как и в докризисные годы, на уровне 4,5-5 месяцев.

Динамика цен при этом, хоть и отрицательная, но не свидетельствует о резком обвале рынка. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, представленных СМИ еще в конце апреля на открытой пресс-конференции, за прошлый 2014 год средняя цена на недвижимость упала лишь на 0,3-6,8%, в зависимости от региона, причем для Киева показатель оказался худшим, а Львов показал даже небольшой прирост в 0,1%. Конечно, без учета проблемных регионов.

За первый квартал 2015 цены еще снизились на 1,5-5,1%. Следует отметить, что сейчас мы говорим о долларовом эквиваленте стоимости, ведь вторичный рынок недвижимости до сих пор традиционно привязан именно к нему, а колебания курса национальной валюты не позволяют делать показательный анализ динамики в гривне.

Дальнейшее решение ситуации

Дальнейшее решение ситуации на рынке недвижимости зависит, в основном, от внешних факторов — общей экономической и политической ситуации, развития или свертывания военных действий на востоке страны, стабилизации или падения гривневого курса и тому подобное. Специалисты предлагают два основных варианта событий до конца текущего года.

Сейчас идут разговоры о новом обвале гривны до конца лета-начала осени. Если это действительно произойдет, то мы увидим худший вариант — отечественный рынок недвижимости полностью остановится, уровень цен никого интересовать не будет, ведь состоится рыночный коллапс, и никаких сделок не будет заключаться. В этом случае, скорее всего, остатки отечественного капитала будут выведены за границу и вложены в недвижимость там.

При отсутствии же дополнительных негативных воздействий, то есть если сегодняшняя ситуация в том или ином виде будет сохраняться и в дальнейшем, снижение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте составит 1-2% в месяц до конца года с последующей стабилизацией ситуации.

Немного по-другому картина будет выглядеть на первичном рынке. Здесь так же прогнозируется стабильное снижение цен, но этот рынок привязан к гривне, поэтому для привлечения капитала девелоперы будут предлагать дополнительные акционные скидки и программы лояльности до 10-15%, по подсчетам экспертов отрасли. В этом сегменте конкуренция достаточно высока, поэтому, кроме ценовой политики, пользователи все больше обращать внимание на качество жилья и услуг застройщика или риелтора.

Итак, выиграют те компании, кто уже сегодня делает ставку на комплексность, качество и оптимальное их соотношение с ценой предлагаемых объектов. Поэтому специалисты рекомендуют пользователям уже сегодня задумываться над приобретением недвижимости, если такой вопрос в принципе рассматривается, и не ждать обвала цен, которого, скорее всего, так и не состоится. Что касается продавцов, им придется все-таки смириться с ситуацией снижения стоимости их недвижимой собственности, потому что ожидать роста придется, к сожалению, годами.