Стоит ли покупать недвижимость сейчас?

В сегодняшней сверхсложной экономической ситуации в стране вопрос сохранения капитала (и в первую очередь тогда, когда этот капитал накоплен в национальной валюте) стоит очень остро. К тому же в последнее время надежность банковской финансовой системы вновь доказала свою несостоятельность отвечать запросам населения ни в сфере кредитования, ни хранения депозитов. Различные ограничения на суммы снятия наличных, невозможность остановить срок депозита, перевод всех расчетов в национальную валюту, обязательства проводить безналичные операции и т.д., с одной стороны, возможно, и направлены на стабилизацию финансовой ситуации, но с другой при отсутствии грамотных квалифицированных разъяснений сеют большую панику среди населения. Поэтому приводят к дополнительному изъятию капиталов и дальнейшему падению уровня доверия к банковской системе.

Еще одним надежным способом сохранения капитала считается вложение в золото, драгоценности, антиквариат, а также ценные бумаги. Но в нашей стране нет такой культурной традиции, а во втором случае еще и так же может оказаться ненадежным в связи с реорганизацией многих предприятий и организаций, выпускающих ценные бумаги для продажи, и, опять же, экономической и политической нестабильностью.

Таким образом, оказывается, что относительно гарантированным путем сохранения капитала в Украине остается только недвижимость. Но и здесь есть свои подводные камни.

Минусы

Прежде всего, покупка недвижимого имущества предусматривает вложения сразу большой суммы, хотя в случае приобретения на первичном рынке она может разбиваться на отдельные платежи. Учитывая практически полное отсутствие ипотечного кредитования при постоянном снижении дохода населения, экономический кризис, военные действия на территории страны, колебания курса национальной валюты и еще ряд менее существенных факторов, позволить себе недвижимость, даже с целью сохранения предыдущих накоплений, может далеко не каждый.

Тем более, что стоимость ее в предыдущие годы была сильно завышена. Теперь мы наблюдаем медленное снижение цены на недвижимость. Но резкого ее падения, как это было в 2008-2009 гг., можно не ожидать.

На мировом рынке недвижимости существует понятие индекса недоступности жилья, вычисляемый как соотношение средней стоимости жилья к средней заработной плате или совокупному доходу семьи. В результате получаем количество лет, которые нужны на приобретение недвижимости. Величина будет относительной, поскольку здесь не учитываются налоги и обязательные ежемесячные расходы граждан, но картина становится понятной. Поэтому на сегодняшний день в Украине такой индекс составляет 16-22, в зависимости от дохода семьи или запросов площади жилья. Для сравнения, в Польше — чуть ниже 10 Германии — около 3.

При таких ценах в стране почти отсутствует институт ипотечного кредитования. Проблемы с большими кредитами существуют уже несколько лет подряд. До предыдущего кризиса 2008 года кредиты, в том числе ипотечные, выдавались банками массово, как правило под средние 10% и в долларах. В результате их стоимость на сегодняшний день выросла чуть ли не в пять раз, поэтому квартиры, приобретенные по кредитным схемам тогда, теперь стали буквально «золотыми».

Похожая картина складывается и позже. Банковский кредит даже на 5 лет выливается сейчас в фактическое удвоение стоимости приобретенного жилья, ведь проценты по ипотеке составляют до 25%. Тогда как в Европе, например, максимальная стоимость обслуживания кредита составляет 8% при условии 25-30-летнего кредитования. И получить ипотеку в Украине при нынешнем уровне официальной заработной платы практически невозможно.

Ликвидность недвижимости, на которую обычно рассчитывают инвесторы, учитывая сложившуюся ситуацию в стране, также постепенно снижается, а в некоторых проблемных регионах уже нивелирована. Однако, в этом случае следует понимать, что с запуском процесса стабилизации политико-экономической ситуации вопрос ликвидности также будет решаться положительно. Наивысшая ликвидность европейской недвижимости по итогам 2014 зафиксирована в Великобритании (11,3%), Швеции (9,4%) и Финляндии (7,7%). Украина пока заняла второе место с конца с показателем ликвидности меньше 1%.

Плюсы

Но несмотря на все эти негативные факторы, недвижимость остается одним из самых надежных и выгодных путей вложения, а в отдаленной перспективе и приумножения капитала. Начнем с того, что квартиру можно сдавать в аренду. Это позволит, как минимум, вернуть затраты на содержание недвижимости. Тем более, что согласно сегодняшней тенденции, квартплату арендаторы так же массово переводят на плечи арендаторов.

В далекой перспективе (а капиталовложения, как правило, и осуществляются с дальновидным расчетом) стоимость недвижимого имущества будет расти, поэтому приобретенное сегодня теоретически можно будет за несколько лет успешно реализовать.

Тем более, что эксперты рекомендуют инвестировать в недвижимость именно сейчас, во время кризисного снижения цен, когда владельцы, которым действительно нужно продать квартиры, согласны идти на компромиссы и уступать в цене.

Дополнительную выгоду можно получить, если вкладывать средства в первичный рынок. Когда речь идет о вложении с целью сохранения капитала и нет привязки к времени сдачи объекта в эксплуатацию или заселения в квартиру, есть смысл вкладывать на ранних стадиях строительства. Ведь разница стоимости на этапе котлована и полной реализации строительства составит, как минимум, 25%. Поэтому уже при получении ордера собственность будет стоить гораздо больше, чем было вложено.

К тому же, цены на первичном рынке несколько ниже вторичных, а при условии существенного первого взноса могут быть еще уменьшены продавцом. Как правило, девелоперы предлагают инвесторам дополнительные акционные цены и скидки, уменьшающие стоимость покупки еще на 10%. Существенным плюсом является возможность получения кредитования от застройщика под 0-5% с достаточно прозрачными схемам и условиями погашения. А при нестабильности национальной валюты, в которой на первичном рынке проводятся все расчеты, строительные компании вынуждены идти на уступки клиенту, замораживание или установление специального курса и тому подобное.

Поэтому, несмотря на все обстоятельства, складывающиеся на рынке недвижимости сегодня, специалисты советуют рассматривать его как один из самых надежных и выгодных путей инвестирования и сохранения капитала. Тем более теперь, когда накопления в национальной валюте стремительно тают из-за колебаний курса, а банковская система вновь перестает вызывать доверие пользователей.